Vermietung von Ferienwohnungen
Aus WISO Sparbuch Steuerwiki
Ferienwohnungen: vermietet und selbst genutzt
Es gibt gute wirtschaftliche Gründe, die eigene Ferienwohnung regelmäßig oder gelegentlich z.B. an Feriengäste, zu vermieten, entweder selbst oder über Dritte, eine Agentur z.B.; denn dadurch kann die Haushaltskasse nicht unwesentlich aufgebessert werden. Jeder weiß aber auch, dass dieses Zubrot durch die fast unvermeidbaren Leerstandszeiten häufig geschmälert wird. Es kommt noch schlimmer: Nicht nur die fehlenden Mieteinnahmen machen Stress, es fallen auch noch Kosten während der Leerstandszeiten an. Und das ist unser Thema: Wie sind die Kosten der Ferienwohnung zu behandeln, die auf die Leerstandszeiten entfallen? Dazu zunächst folgender allgemeiner Überblick:
| Nutzung der Ferienwohnung | Steuerliche Beurteilung |
|---|---|
| 1. Ausschließliche Selbstnutzung bzw. unentgeltliche Überlassung an Dritte | Es liegt eine steuerlich unbeachtliche Selbstnutzung vor, d.h. eine nicht steuerbare Nutzung. Der Eigentümer trägt auch die Leerstandskosten. |
| 2. Ausschließliche Vermietung z.B. an Feriengäste | Grundsätzlich liegt eine Einkünfteerzielungsabsicht vor, d.h., die Gewinne und Verluste sind in den einzelnen Jahren steuerlich anzusetzen |
| 3. Zeitweise Selbstnutzung und zeitweise Vermietung an Feriengäste | Eine steuerliche Berücksichtigung ist dann möglich, wenn die auf die Zeit der Vermietung entfallenden Vermietungseinkünfte über einen längeren Zeitraum (30 Jahre!) insgesamt positiv sind. Die Kosten der Zeit des Leerstands sind aufzuteilen. |
Steuerliche Beurteilung
Wer bei einer zeitweisen Vermietung und einer zeitweisen Selbstnutzung einer Ferienwohnung die hieraus stammenden Verluste steuerlich geltend machen will, muss zunächst nachweisen, dass über einen vorgegebenen Prognosezeitraum ein positiver Totalüberschuss erzielt werden wird. Je nach Art und Umfang der Selbstnutzung werden für die drei typisierten Situationen die Leerstandskosten unterschiedlich zugeordnet. Und das zeigen wir Ihnen jetzt.
Nachdem sich der BFH mit Urteil vom 21. November 2000 (BStBl II 2001, S. 705) hierzu geäußert hatte und dabei teilweise seine Rechtsauffassung geändert hat, gilt – bei zeitweiser Vermietung und zeitweiser Selbstnutzung der Ferienwohnung – für die Aufteilung der Kosten für die Zeit des Leerstands (und nur diese Zeit ist steuerlich interessant!) nach BMF-Schreiben vom 14. Oktober 2002 (BStBl I 2002, S. 1039) das Folgende:
- Die Selbstnutzung ist im Vorhinein beschränkt
Die Zurechnung der Aufwendungen während der Leerstandszeit ist bei Vermietung der Wohnung durch Dritte dann unproblematisch, wenn der Eigentümer die Selbstnutzung zeitlich beschränkt hat: Die Leerstandszeit ist der Vermietung zuzurechnen.
Beispiel: Bei einer vereinbarten Vermietung von elf Monaten wurde für die Selbstnutzung ein Zeitraum von einem Monat vertraglich festgelegt. Folge: Die vereinbarten elf Monate werden steuerlich der Vermietungszeit zugeordnet, ungeachtet dessen, ob in dieser Zeit die Wohnung auch tatsächlich vermietet worden ist.
- Selbstnutzung ist jederzeit dem Eigentümer gestattet/möglich
In derartigen Fällen muss sowohl bei Vermietung in Eigenregie als auch durch Dritte die Leerstandszeit verursachungsgerecht aufgeteilt werden. Aufteilungsmaßstab ist dabei das Verhältnis zwischen der tatsächlichen Vermietungszeit und der Zeit der Selbstnutzung.Wichtig: Nach der bisherigen Rechtsprechung des BFH wurden die Leerstandszeiten in einem derartigen Fall der Selbstnutzung zugeordnet. An dieser Rechtsprechung hält der BFH nicht mehr fest, sondern erlaubt eine Aufteilung nach dem Verhältnis von Vermietung zu Selbstnutzung.
Beispiel: Bei einer tatsächlichen Selbstnutzung von einem Monat und einer tatsächlichen Vermietungszeit von drei Monaten sind die Leerstandszeiten von acht Monaten im Verhältnis 3 zu 1, d.h. also mit 25% der Selbstnutzung und mit 75% der Vermietung, zuzuordnen.
- Ist demgegenüber bei einer nachgewiesenen Vermietungszeit der zeitliche Umfang der Selbstnutzung nicht zu bestimmen, so sind zunächst die Leerstandszeiten und die Zeit der Selbstnutzung zusammenzurechnen, und danach ist pauschal mit 50% aufzuteilen.
Beispiel: Der Eigentümer kann eine tatsächliche Vermietungszeit von sechs Monaten eines Jahres nachweisen, nicht jedoch die Zeit der Selbstnutzung.
Lösung: Lässt sich der Umfang der Selbstnutzung nicht aufklären, ist davon auszugehen, dass die Leerstandszeiten der Ferienwohnung zu gleichen Teilen durch das Vorhalten zur Selbstnutzung und das Bereithalten zur Vermietung entstanden sind und damit die hierauf entfallenden Aufwendungen (im Beispiel also sechs Monate) zu je 50% der Selbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen sind.Prognosezeitraum und positiver Totalüberschuss
Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass im Ergebnis eine steuerliche Berücksichtigung von negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur möglich ist, wenn über einen Prognosezeitraum insgesamt ein Einnahmenüberschuss, d.h. ein Gewinn, erzielt wird. Dieser Prognosezeitraum erstreckt sich bei Gebäuden grundsätzlich auf einen Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung von 100 Jahren (BMF-Schreiben vom 23. Juli 1992; BStBl I 1992, S. 434). Nach BFH-Urteil vom 6. November 2001 (BStBl II 2003, S. 726) beträgt der Prognosezeitraum bei Ferienwohnungen 30 Jahre! Und diese Prognoserechnung muss dem Finanzamt vorgelegt werden.
