Vermietung und Verpachtung
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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
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Fast alles, was gegen Entgelt vermietet wird, fällt unter diese Einkunftsart. Im Ergebnis sind das hauptsächlich unbewegliche Wirtschaftsgüter, wie z.B. unbebaute Grundstücke, Wohn-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Eigentumswohnungen und Ferienhäuser. Daneben gehört auch die Vermietung von Sachinbegriffen sowie (mit Ausnahmen) von eingetragenen Schiffen und Flugzeugen dazu. Im Gegensatz zu Sachinbegriffen, das ist z.B. die Summe mehrerer Gegenstände, die eine Einheit bilden (landwirtschaftliches Inventar, Büroeinrichtung), zählt die Vermietung einzelner beweglicher Gegenstände zu den sonstigen Einkünften. Typisch für Vermietungseinkünfte ist, dass eigenes Vermögen verwaltet wird. Treten Nebenleistungen hinzu, wie z.B. die Reinigung der Räume oder bei Ferienhäusern das Frühstück, Bettwäsche u.Ä., so wird hierin i. d. R. eine gewerbliche Tätigkeit gesehen. Weitere Feinheiten und natürlich das, was Sie von den Miet- und Pachteinnahmen abziehen (Werbungskosten) können, erfahren Sie sofort. Das Ergebnis Ihrer bisweilen auch mühsamen Vermiettätigkeit wird getrennt nach Einnahmen und Ausgaben in der ANLAGE V eingetragen. |
Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden durch Gegenüberstellung der Einnahmen und der Werbungskosten ermittelt. Zu den steuerpflichtigen Einnahmen, die gemäß § 21 EStG unter diese Einkunftsart fallen, zählen im Wesentlichen Einnahmen
- aus der Überlassung von unbeweglichen Vermögen, das sind z.B. unbebaute Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen,
- aus der Überlassung von Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts unterliegen (z.B. Erbbaurechte, Kiesausbeuterechte),
- aus der Vermietung von Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind,
- aus der Vermietung von Sachinbegriffen (z.B. Geschäftseinrichtungen),
- aus der Untervermietung von angemieteten Räumen
Ausländische Grundstücke: nicht nur im Süden
Ausländische positive Mieteinkünfte, sie im Inland steuerpflichtig sind, müssen Sie stets in der ANLAGE V angeben. Dabei kann eine im Ausland gezahlte Steuer, die der deutschen Einkommensteuer entspricht, auf die deutsche Steuer angerechnet werden. Wenn das bei Ihnen der Fall ist, vermerken Sie das bitte in der ANLAGE AUS in Zeile 18 bzw. 20. Besteht mit dem ausländischen Staat ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), so werden ausländische positive Mieteinkünfte regelmäßig in dem Staat besteuert, in dem das Mietobjekt liegt; in Deutschland unterliegen diese Einkünfte jedoch dem Progressionsvorbehalt. Sie müssen sie dann nicht in der ANLAGE V angeben. Negative ausländische Mieteinkünfte im Sinne von § 2a EStG geben Sie grundsätzlich nicht in der ANLAGE V, sondern nur in der ANLAGE AUS an; Sie dürfen sie nur mit positiven Einkünften derselben Art und aus demselben Land ausgleichen.
Eine Immobilie, mehrere Eigentümer
Mieteinkünfte können auch vorliegen, wenn sich mehrere Personen zu Bauherrengemeinschaften, Erwerbergemeinschaften oder Immobilienfonds zusammengeschlossen bzw. sich daran beteiligt haben oder wenn Grundstücksgemeinschaften bestehen. Hierauf gehen wir weiter unten unter "Anteile an Einkünften" ein.
Ermittlung der Einkünfte
Schon wieder rechnen: Keine Bange, es geht ganz einfach. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen zu den sogenannten Überschusseinkünften; diese ermitteln Sie folgendermaßen:
Von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ziehen Sie Ihre Werbungskosten ab und erhalten so Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn Ihre Werbungskosten überwiegen, haben Sie negative Einkünfte, also Verluste.
- Allgemeine Angaben zu jedem einzelnen bebauten Grundstück
- Mieteinnahmen, Umlage, Zuschüsse u.A.
- Vermietung von Ferienwohnungen
- Anteile an Vermieteinkünften
Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung
Ausgaben, die im Zusammenhang mit einer Wohnung, einem Haus oder einzelnen Räumen anfallen, sind nur dann als Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn aus der Vermietung dieser Räume entsprechende Einnahmen erzielt werden oder künftig erzielt werden sollen; hierzu gehören im Wesentlichen
- Abschreibungen
- Finanzierungskosten
- Renten und dauernde Lasten
- Erhaltungsaufwand, Instandsetzung /Instandhaltung
- weitere Betriebskosten
Anlage V
Die Steuererklärung ist grundsätzlich nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck abzugeben. Hierzu gehören neben dem Hauptvordruck insbesondere die Anlage V.
