Mieteinnahmen Umlage Zuschuesse u.AE.
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Eiskalt: Mieteinnahmen
Zu den steuerpflichtigen Mieteinnahmen zählen alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen. Dazu gehören regelmäßig die aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrages vereinbarten Monatsmieten. Natürlich können das auch in anderen Zeitabständen vereinbarte Mietzahlungen sein, die für die Überlassung einer Wohnung, eines Hauses, einer Garage, unbebauter Grundstücke usw. an den Vermieter zu zahlen sind. Einnahmen aus der Vermietung von Räumen, die zu gewerblichen, freiberuflichen oder anderen nicht Wohnzwecken genutzt werden, geben Sie bitte in der dafür vorgesehenen besonderen Zeile an, ebenso die Wohnungen, die eigengenutzt oder unentgeltlich an Dritte überlassen werden.
In dem Steuerformular müssen Sie die Mieten für die einzelnen Geschosse ohne Umlagen (s.u.) angeben.
Mollig warm: Warmmieten
Wenn die Miete als Warmmiete vereinbart ist, sind sämtliche Energie- und andere Kosten mit der vereinbarten Miete pauschal abgegolten. Als Vermieter und Träger dieser Kosten können Sie diese dann auch in vollem Umfang steuerlich als Werbungskosten geltend machen, soweit sie auf die vermieteten Flächen entfallen.
Umsatzsteuerpflicht
Die grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreiten Mieten oder Pachtzahlungen können unter bestimmten Voraussetzungen der Umsatzsteuer unterworfen werden. In diesem Fall zählt neben der Umsatzsteuer aus den Mieten (Zeile 10 der ANLAGE V) auch die vom Finanzamt erstattete Umsatzsteuer (Zeile 15 der ANLAGE V) zu den Mieteinnahmen.
Jeder muss ran: Umlagen
Für Mietnebenkosten werden in den Mietverträgen regelmäßig Umlagen vereinbart, die nach Ablauf des Mietjahres mit der allseits beliebten Nebenkostenabrechnung verteilt werden. Diese Umlagen müssen Sie ebenfalls angeben. Unterscheiden Sie dabei in den dafür vorgesehenen Zeilen zwischen an Angehörige einerseits sowie an andere Personen andererseits vermietete Wohnungen.
Bitte achten Sie darauf, die Umlagen stets in voller Höhe anzugeben. Das gilt auch für den Fall, dass der Mieter die vom Vermieter geschuldete Zahlung bestimmter Nebenkosten übernimmt. Auch noch wichtig: Falls Sie einen Teil der Umlagen in 2008 an Ihre Mieter zurückgezahlt haben, müssen Sie den Betrag natürlich vermindern!
Zeitpunkt der Mietzahlung
Eigentlich immer pünktlich: Für die Angabe dieser Mieten gilt das Zuflussprinzip, das heißt: Die Mieten müssen dann in der Steuererklärung angegeben werden, wenn der Vermieter darüber verfügen kann. Das ist grundsätzlich gegeben, wenn die Mieten am Monats- oder Jahresende dem Vermieterkonto gutgeschrieben sind.
Bitte beachten Sie in diesem Zusammenhang die so genannte 10-Tage-Regelung:
Regelmäßig wiederkehrende Zahlungen - und dazu gehören Miet- oder Pachtzahlungen -, die Ihnen kurz (bis zu zehn Tage) vor oder kurz nach Beendigung des Kalenderjahres, zu dem sie wirtschaftlich gehören, zugeflossen sind, gelten als in diesem Kalenderjahr bezogen (§ 11 Abs. 1 EStG). Sie müssen diese Einnahmen also ebenfalls angeben!
Für den Abfluss von Ausgaben gilt diese Regelung entsprechend.
Wenn Opa Einlieger wird: unentgeltliche und verbilligte Nutzungsüberlassung
Es gehört zu den steuerlichen Grundregeln, dass nur derjenige – insbesondere wegen der zeitweilig anfallenden Verluste – Vermietungseinkünfte steuerlich geltend machen kann, bei dem die Nutzung des Vermögens als Mietobjekt, auf Dauer gesehen, einen Gewinn erwarten lässt.
Andererseits legen Vermieter, in der Praxis häufig bei nahen Angehörigen, Mietpreise fest, die unter der ortsüblichen Miete liegen, und ab einer bestimmten Höhe hat der Fiskus etwas dagegen.
Falls Sie also beispielsweise Einnahmen aus der Einliegerwohnung haben, die Sie an Ihre Schwiegermutter vermieten, müssen Sie diese gesondert angeben.
- Das galt bis 2003: Vermieter, die eine Miete von mindestens 50 % der Marktmiete vereinbarten, konnten sämtliche Werbungskosten, die im Zusammenhang mit dieser Wohnung anfielen, in voller Höhe absetzen.
- Das gilt ab 2004:
- BFH: Mit Urteil vom 5. November 2002 (BStBl II 2003, S. 646) hat der BFH diese gesetzlich verankerte "typisierende Betrachtungsweise" nach § 21 Abs. 2 EStG differenziert und dabei eine weitere Grenze von 75% gefordert.
- BMF-Schreiben: vom 2. Juli 2003; BStBl II 2003; S. 405
Mit dem angeführten Schreiben hat der BMF die Grundsätze des BFH bestätigt und deren Anwendung ab dem Veranlagungszeitraum 2004 vorgeschrieben; danach gilt das Folgende im Überblick:
| Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Wohnräumen ab 2004 | ||
|---|---|---|
| Höhe der Marktmiete | Entgeltliche Vermietung | Unentgeltliche Vermietung |
| ab 75% der Marktmiete | Abzug der Werbungskosten in voller Höhe | — |
| ab 56% und weniger als 75% der Marktmiete | Bei positiver Überschussprognose: Abzug der Werbungskosten in voller Höhe | Bei negativer Überschuss-prognose: kein Abzug der Werbungskosten in Höhe des unentgeltlichen Anteils |
| weniger als 56% der Marktmiete | Abzug der Werbungskosten nur in Höhe des entgeltlichen Anteils | Kein Abzug der Werbungskosten in Höhe des unentgeltlichen Anteils |
Steuerliche Beurteilung
Ausgangspunkt der Überlegungen des BFH zu dieser Problematik ist der Rechtsgrundsatz, dass derjenige, der eine Wohnung im Vergleich zur ortsüblichen Marktmiete verbilligt überlässt, einerseits auf mögliche Einnahmen verzichtet, andererseits deshalb auch nur so viel Werbungskosten abziehen darf, wie auch Mieten erzielt werden.
Mit anderen Worten: Wer z.B. nur 45% der ortsüblichen Marktmiete von seinem Mieter verlangt, darf auch nur 45% der Werbungskosten steuerlich geltend machen.
Dass der Gesetzgeber dennoch in § 21 Abs. 2 EStG eine Grenze von 56% eingeführt hat, ist als Vereinfachungsregel zu verstehen, um zu vermeiden, dass für jedes Jahr die ortsübliche Miete genau ermittelt werden muss. An diesem Vereinfachungszweck will der BFH auch künftig festhalten, aber innerhalb eines Übergangsbereichs nur unter der weiteren Bedingung der positiven Überschusserzielung.
Entgeltliche Vermietungstätigkeit
Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften (BFH-Urteil vom 30. September 1997, BStBl II 1998, S. 771). Aus Vereinfachungsgründen wird diese positive Überschusserzielungsabsicht immer dann unterstellt, wenn der Steuerpflichtige die vertragliche Miete innerhalb einer Toleranzgrenze von 25% der 100%-igen Marktmiete festlegt. Oder: Bei einem Unterschreiten der ortsüblichen Marktmiete um bis zu 25%, d.h. bis auf 75%, liegt grundsätzlich eine entgeltliche Vermietungstätigkeit vor!
Fazit: Beträgt das Entgelt aus der Vermietung mindestens 75% der ortsüblichen Marktmiete, so wird eine entgeltliche Vermietung unterstellt mit der Folge, dass sämtliche mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten als Werbungskosten steuerlich abziehbar sind.
Teilentgeltliche bzw. unentgeltliche Vermietungstätigkeit
Im Falle einer unentgeltlichen Vermiettätigkeit kann und darf der Steuerpflichtige die im Zusammenhang mit der Vermietung angefallenen Kosten nicht als Werbungskosten abziehen.
| Beispiel: |
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Bei einer Miete von 0 Euro dürfen die aus dieser Vermietung resultierenden negativen Einkünfte (die Werbungskosten) steuerlich nicht angesetzt werden. |
| Wichtig: |
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Von dieser generellen Forderung ist der BFH aber abgewichen und hat dem Steuerpflichtigen eine Art Gestaltungsspielraum zugestanden: Eine Aufteilung in diesem Sinne ist nicht erforderlich, wenn der Vermieter durch eine Prognoserechnung nachweist, dass bei einer langfristigen Vermietung die Einkünfte aus dieser Vermietung positiv sind. |
Prognoserechnung
Nach der Rechtsprechung des BFH umfasst der Prognosezeitraum einen Zeitraum von 30 Jahren.
Auf einen kürzeren Zeitraum ist danach nur in besonders gelagerten Einzelfällen abzustellen, wenn z.B. wegen eines bevorstehenden Verkaufs die Nutzung der Wohnung befristet ist.
Einnahmen und Ausgaben
Die Prognoserechnung ist eine Art fiktive Überschussrechnung der Vermiettätigkeit über den Zeitraum der folgenden 30 Jahre. Die im Prognosezeitraum zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sind zu schätzen. In der Praxis bereitet diese Schätzung regelmäßig Schwierigkeiten, da häufig geeignete Unterlagen für die Entwicklung der Mieteinnahmen und Ausgaben nicht vorliegen. Der BFH erlaubt deshalb, dass die zukünftig zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben auf der Basis des Durchschnittsertrags der in der Vergangenheit in einem bestimmten Zeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben geschätzt werden dürfen. Als Beurteilungszeitraum kann danach von den vorangegangenen fünf Mietjahren ausgegangen werden (BFH-Urteil vom 6. November 2002; BStBl II 2002, S. 727).
Die bei einer Schätzung über einen so langen Zeitraum von 30 Jahren möglichen Unsicherheiten sind nach der angeführten Rechtsprechung dadurch zu berücksichtigen, dass bei der Gesamtsumme der Einnahmen ein Sicherheitszuschlag von 10% und bei der Gesamtsumme der Ausgaben ein Sicherheitsabschlag von 10% vorzunehmen ist (BMF-Schreiben vom 2. Juli 2003; BStBl II 2003; S. 405).
| Wichtig: |
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Legt der Steuerpflichtige dar, dass er auf die in der Vergangenheit entstandenen Werbungskostenüberschüsse reagiert und entsprechende Vorkehrungen getroffen habt, so ist bei der Schätzung nicht von den vorangegangenen Mietjahren, sondern von den zukünftigen – z.B. fünf – Jahren auszugehen, in denen sich die geänderten Bedingungen bereits ausgewirkt haben. |
Steuerliche Beurteilung
Ergibt sich für den Prognosezeitraum ein Einnahmenüberschuss, so handelt es sich insgesamt um eine entgeltliche Vermietungstätigkeit. Folge: Sämtliche mit der Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten sind steuerlich abziehbar!
Ergibt sich dagegen für den Prognosezeitraum ein Werbungskostenüberschuss, so ist die Vermietungstätigkeit in eine entgeltliche und eine unentgeltliche Vermietung aufzuteilen, mit der Folge, dass nur die auf die entgeltliche Vermietung entfallenden Werbungskosten abziehbar sind.
| Beispiel: |
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Der Eigentümer Uneigennutz vermietet eine seiner Wohnungen zu einem Mietpreis, der 60% der ortsüblichen Marktmiete ausmacht. Nach der vorgelegten Prognoserechnung ergibt sich für den gesamten Prognosezeitraum ein Werbungskostenüberschuss, also insgesamt ein Verlust. In welcher Höhe können die Kosten des Jahres 2008 in Höhe von insgesamt 5.000 Euro als Werbungskosten abgezogen werden? Lösung: Da Uneigennutz innerhalb des Prognosezeitraums keine positiven Einkünfte aus Vermietung erzielt, muss die Vermiettätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Maßstab für den entgeltlichen Teil ist der Anteil der tatsächlich vereinbarten Miete an der ortsüblichen Marktmiete. Dieser Anteil beträgt bei Uneigennutz 60%. Fazit: Von den angefallenen Werbungskosten in Höhe von 5.000 Euro dürfen nur 60%, das sind 3.000 Euro, mit steuerlicher Wirkung abgezogen werden. Alternative: Ergäbe sich alternativ für den Prognosezeitraum ein Einnahmenüberschuss, so könnten 5.000 Euro als Werbungskosten abgezogen werden. |
Vermiettätigkeit ohne Prognoserechnung
Im Falle eines Mietpreises von weniger als 56% der ortsüblichen Marktmiete gilt unverändert die bisherige Handhabung.
Bei einer tatsächlichen Miete von z.B. 40% der ortsüblichen Marktmiete dürfen auch nur 40% der Werbungskosten mit steuerlicher Wirkung abgezogen werden.
Mietvorauszahlungen, Mieterzuschüsse, sonstige Vorauszahlungen
Grundsätzlich gilt das bereits erwähnte Zuflussprinzip nach § 11 EStG auch für Vorauszahlungen und Mieterzuschüsse: Es gibt aber auch wieder einmal diese Ausnahmen. Im Ergebnis geht es darum, ob bzw. wann der Vermieter eine dieser Vorauszahlungen/Zahlungen sofort als Einnahme zu erfassen hat (Zuflussprinzip) oder aber auf die Jahre der Nutzungsüberlassung verteilen kann/darf. Dazu der folgende Überblick:
| Mieterzuschüsse und andere Vorauszahlungen | ||
|---|---|---|
| Zuschüsse ...
| Mieter / Ausgabe
| Vermieter - Einnahme -
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| zur Finanzierung von Baumaßnahmen: keine Mieterzuschüsse - zur Anschaffung/Herstellung (AH/HK) - zum Erhaltungsaufwand | Keine Mieteinnahmen! - Kürzung der AK/HK - Kürzung der Werbungskosten | |
| Mieterzuschüsse für Baumaßnahmen | > 5 Jahre: Verteilung < 5 Jahre: Ausgabe/Abflussjahr | > 5 Jahre: Wahlrecht < 5 Jahre: Einnahme/Zuflussjahr |
| Sonstige –auch öffentliche- Zuschüsse Keine Mieterzuschüsse z.B. Aufwendungszuschüsse, Zuschüsse für Mietpreisbindung u.Ä. | soweit laufende Zuschüsse: Ausgabe im Zuflussjahr soweit :Vorauszahlung ...wie Mieterzuschüsse s.o | soweit laufende Zuschüsse: Einnahme im Zuflussjahr soweit :Vorauszahlung ...wie Mieterzuschüsse s.o. |
Steuerliche Beurteilung
- Zuschüsse zur Finanzierung von Baumaßnahmen, entweder aus privaten oder öffentlichen Mitteln, die zur Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes gewährt werden, sind keine Mieteinnahmen. Sie mindern die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes und damit die künftigen Abschreibungen.
- Werden diese Zuschüsse, die wiederum keine Mieterzuschüsse sind, zur Finanzierung von Aufwendungen (=Aufwendungszuschüsse) gewährt, so kürzen sie die entsprechenden Werbungskosten des Vermieters; sollte es sich dabei um Erhaltungsaufwendungen handeln, die auf bis zur fünf Jahre verteilt werden können, so ist vor der Verteilung die Kürzung vorzunehmen!
- Mieterzuschüsse werden in der Praxis regelmäßig im Zusammenhang mit dem vereinbarten Mietverhältnis zur Finanzierung von Baumaßnahmen oder zu Modernisierungen vom Mieter gewährt. Nach § 11 Abs. 1 Satz 3 EStG gilt für den Empfänger der Zahlung das Folgende:
- Bei einer vereinbarten Nutzungszeit (z.B. Mietdauer) von weniger als fünf Jahren sind diese Zuschüsse im Jahr der Zahlung beim Vermieter in gezahlter Höhe anzusetzen.
- Bei einer vereinbarten Nutzungszeit (z.B. Mietdauer) von mehr als fünf Jahren kann der Vermieter diese Zahlungen entsprechend der Laufzeit gleichmäßig aufteilen oder aber voll ansetzen (Wahlrecht!)
- Bei einer vereinbarten Nutzungszeit (z.B. Mietdauer) von weniger als fünf Jahren sind diese Zuschüsse im Jahr der Zahlung beim Vermieter in gezahlter Höhe anzusetzen.
- Zuschüsse, die nicht von dem Mieter gewährt werden, können Gegenleistung z.B. für eine Mietpreisbindung oder dafür bestimmt sein, dass nur ein bestimmter Personenkreis zur Nutzung (=Miete) berechtigt ist. Auch hier gilt § 11 Abs. Satz 3 EStG für den Vermieter:
- Bei einer vereinbarten Nutzungszeit von weniger als fünf Jahren sind diese Zuschüsse im Jahr der Zahlung beim Vermieter in voller Höhe anzusetzen
- Bei einer vereinbarten Nutzungszeit von mehr als fünf Jahren kann der Vermieter diese Zahlungen entsprechend der Laufzeit gleichmäßig aufteilen oder in voller Höhe ansetzen (Wahlrecht!)
- Bei einer vereinbarten Nutzungszeit von weniger als fünf Jahren sind diese Zuschüsse im Jahr der Zahlung beim Vermieter in voller Höhe anzusetzen
Nach dem BMF-Schreiben vom 05. April 2005 (BStBl I 2005, S. 617 i.V.m. § 52 Abs. 30 EStG) gilt diese Neuregelung im Hinblick auf Erbbauzinsen und andere Entgelte für die Nutzung eines Grundstücks für Zahlungen, die nach dem 31. Dezember 2003 geleistet wurden.
Für andere Vorauszahlungen, z.B. Mobilienleasing ist diese Bestimmung für Zahlungen ab 2005 anzuwenden, es sei denn, der Steuerpflichtige beantragt die Anwendung bereits für den Veranlagungszeitraum 2004!
Kautionen
Kautionen und sonstige Mietsicherheiten gehen in die Vermögenssphäre des Vermieters ein. Sie gehören deshalb nicht zu den Mieteinnahmen.
Hallo, Herr Nachbar: Vermietung von Teilen einer Wohnung
Vermieten Sie als Steuerpflichtiger vorübergehend Teile einer selbst genutzten Wohnung oder eines selbst genutzten Hauses, und übersteigen die Einnahmen nicht die Grenze von 520 Euro im Jahr, kann das Finanzamt mit Ihrem Einverständnis von einer Besteuerung absehen (R 21.2 Abs. 1 EStR 2005). Sie sind doch sicher einverstanden, oder? Diese prima Sache gilt übrigens auch, wenn Sie Teile einer im Übrigen selbst genutzten angemieteten Wohnung vorübergehend untervermieten.
Geben Sie dafür im WISO Sparbuch die Lage (Ort, Straße und Hausnummer) der vermieteten Räume und deren Größe in Quadratmetern an.
Mieteinnahmen aus Untervermietung
Zu den Mieteinnahmen aus einer Untervermietung zählen die regelmäßig vertraglich festgelegten Mietzahlungen einschließlich Nebenkosten und Umlagen.
Werbungskosten bei Untervermietung
Zu den abzugsfähigen Werbungskosten gehören in jedem Fall die von Ihnen ebenfalls in vertraglich festgelegter Höhe gezahlten Mieten einschließlich aller Nebenkosten.
Das Aufteilungsverhältnis wird vom WISO Sparbuch automatisch ermittelt, wenn Sie die angemieteten und untervermieteten Flächen eingegeben haben. Bitte achten Sie darauf, dass Sie Ihre Mieten und die Nebenkosten in voller Höhe angeben.
Der ganze Rest: sonstige Mieteinnahmen
Weitere Mieteinnahmen können aus der Überlassung von unbebauten Grundstücken, der Vermietung von Geschäftseinrichtungen sowie der Überlassung von Rechten anfallen. Geben Sie diese in Ihrer Steuererklärung bitte gesondert an.
