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Instandhaltungsaufwand

Die echten – steuerlichen – Fachleute bezeichnen ihn nur als Erhaltungsaufwand. Er betrifft Reparaturen, Renovierungen, Instandsetzungen, Modernisierungen und ähnliche Maßnahmen an einem Gebäude, die im Allgemeinen durch die gewöhnliche Nutzung verursacht wurden. Dazu gehört auch die Erneuerung von (unselbständigen) Gebäudeteilen, z.B.:

• der Austausch von Fenstern (etwa Holz- gegen Aluminiumrahmen, Einfach- gegen Doppelglas),
• Ersatz von Kohleöfen durch Elektrospeicheröfen,
• Umstellung einer Zentralheizung von Öl- auf Koksheizung,
• Einbau einer Zentralheizung anstelle einer Einzelofenheizung,
• Anschluss einer Zentralheizung an eine Fernwärmeversorgung,
• Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten,
• Umdeckung des Daches sowie
• Aufwendungen für den Einbau einer privaten Satellitenanlage und einmalige Gebühren für den Anschluss privater Satellitenanlagen an das öffentliche Kabelnetz (z.B. der Telekom) bei bestehenden Gebäuden.

Tipp:

Wenn Sie als Hauseigentümer an Ihrem Gebäude lediglich etwas ersetzen, was vorher schon vorhanden war, liegt grundsätzlich Erhaltungsaufwand vor, den Sie sofort von Ihren Mieteinnahmen abziehen können.

BMF-Schreiben: Es gibt von dieser generellen Regel natürlich auch eine Ausnahme:
Gehen wir einmal davon aus, dass diverse Baumaßnahmen zur Instandhaltung und Modernisierung eines Gebäudes in ihrer Gesamtheit über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen, den Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöhen und damit eine erweiterte Nutzungsmöglichkeit schaffen. Dann liegt nach der neuen Rechtsprechung eine wesentliche Verbesserung vor. Folge: Es handelt sich in der Gesamtheit dieser Maßnahmen nicht um Erhaltungsaufwand, sondern um Herstellungskosten bzw. um nachträgliche Herstellungskosten (so auch BMF-Schreiben vom 18.Juli 2003, BStBl 2003 I, S. 386).

Neu ab 2004: Verteilung des Erhaltungsaufwands:
Zurück zum (echten) Erhaltungsaufwand: Es darf wieder verteilt werden. Nach entsprechender Änderung (§ 82b EStDV) darf größerer Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden.

Voraussetzung ist, dass das Gebäude nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und überwiegend Wohnzwecken dient; eine überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken liegt vor, wenn die Wohnzwecken dienende Grundfläche eines Hauses mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche ausmacht.

Hinweis:

Es besteht ein Wahlrecht! Ansonsten voller Abzug im Entstehungsjahr.

Verteilung von Erhaltungsaufwand in besonderen Fällen

Nach den §§ 11a und b EStG können Sie die Instandhaltungskosten in Sonderfällen auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Zu diesen besonderen Fällen zählen:

• Erhaltungsmaßnahmen im Sinn von § 177 Baugesetzbuch (§ 11a EStG),
• Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat (§ 11a EStG),
• Maßnahmen zur Erhaltung von Baudenkmalen nach § 11b EStG.

Für die steuerliche Verteilung dieser besonderen Instandhaltungskosten gelten dieselben Voraussetzungen wie für Herstellungskosten an diesen Gebäuden (§§ 7 h und i EStG): Zum Nachweis der erbrachten Aufwendungen ist auch hier eine Bescheinigung Ihrer Gemeinde erforderlich. Auf die Herstellungskosten gehen wir weiter unten noch ausführlich ein.

Die Instandhaltungsrücklage: Polster für alle Fälle

Diese Rücklage, auch Instandhaltungsrückstellung genannt, wird in der gepflegten Steuersprache nur Instandhaltungsrücklage genannt. Sie dient der Finanzierung von Instandhaltung und Instandsetzung des Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Eigentümer sind nach den §§ 21 Abs. 5 Nr. 4, 28 Abs. 1 Nr. 3 Wohnungseigentümergesetz (WEG) zur Ansammlung dieser Rücklage verpflichtet. Die Beiträge gehören, wie auch die Instandhaltungsrücklage selbst, zu den gemeinschaftlichen Geldern. Jeder einzelne Wohnungseigentümer ist in Höhe seiner Zahlungen als Eigentümer am gemeinschaftlichen Vermögen beteiligt und erzielt - bei entsprechender Zinsanlage durch den Hausverwalter - auch Einkünfte aus Kapitalvermögen.

Die zur Ansammlung der Instandhaltungsrücklage geleisteten Beiträge können Sie als Wohnungseigentümer und Vermieter nicht unmittelbar als Werbungskosten geltend machen. Aber: Wenn wegen einer durchgeführten Reparatur Mittel aus der Instandhaltungsrücklage tatsächlich entnommenworden sind, dann ist der anteilige Abzug bei Ihnen steuerlich möglich: Hierüber informiert Sie der Hausverwalter. In besonderen Fällen kann die Verwendung dieser Mittel auch zu Herstellungskosten führen, sodass ein Werbungskostenabzug nur über die Abschreibungen möglich ist (BFH-Urteil vom 26. Januar 1988; BStBl II 1988, S. 577).