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1 Die Geschäfte mit Grundstücken

Die Geschäfte mit Grundstücken

Der Gewinn, den Sie aus der Veräußerung von Grundstücken, sei es eines bebauten oder eines unbebauten, oder einer Eigentumswohnung erzielen, ist steuerpflichtig, aber nur, wenn der Zeitraum zwischen dem Zeitpunkt der Anschaffung dieses Grundstücks und dem Verkaufszeitpunkt nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

Achtung: Nach Verlängerung der Spekulationsfrist ab 1999 auf zehn Jahre konnte es dazu kommen, dass bei Verkäufen ab 1999 einerseits die bisherige Spekulationsfrist von zwei Jahren bereits abgelaufen war, Grundstücke hätten also steuerfrei verkauft werden können, andererseits aber für diese Grundstücksgeschäfte bereits die längere Frist von zehn Jahren gesetzlich neu geregelt war. Dieses begegnet nach Ansicht des BFH „schwer wiegenden verfassungsrechtlichen Zweifeln“ (BStBl 2001 II, S. 405). Hier sollte Einspruch eingelegt und Aussetzung der Vollziehung beantragt werden bzw. Sie sollten das Verfahren bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Ruhen bringen (vgl. auch BFH vom 16. Dezember 2003; BStBl II 2004, S. 284).

Steuerfreie private Grundstücksgeschäfte

- Die Ausnahme von der Regel-

Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG werden Gebäude, die eigenen Wohnzwecken dienen, von der eben beschriebenen Regelung ausgenommen. Steuerfrei sind Veräußerungsgeschäfte von Gebäuden, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung

ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder
im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Im Gegensatz zu Ausnahmeregelung nach Nr. 1, die eine ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken fordert, schreibt Nr. 2 lediglich die Nutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren vor; eine ausschließliche Eigennutzung ist damit nicht erforderlich.

Nutzung zu Wohnzwecken

Bei gemischt genutzten Gebäuden ist nur der Teil des Gebäudes begünstigt, der eigenen Wohnzwecken dient; als Maßstab dient hier immer das Verhältnis der Nutzflächen.

Achtung! Häusliches Arbeitszimmer

Ein häusliches Arbeitszimmer dient regelmäßig - wie der Name schon sagt - nicht Wohnzwecken.

Behaltezeit oder Besitzzeit oder Spekulationsfrist

Abgesehen von den beiden zuvor aufgeführten Ausnahmen, ist also der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks oder Gebäudes (= Besitzzeit) für die Besteuerung von entscheidender Bedeutung: entweder 10 Jahre oder Steuer!

Das Kaufdatum

Für die Berechnung der 10-jährigen Frist von der Anschaffung bis zum Verkauf kommt es grundsätzlich auf das jeweilige Datum des Kaufvertrages an. Dabei beginnt die Frist mit Ablauf des Tages, an dem der Kaufvertrag, das ist der obligatorische Kaufvertrag, abgeschlossen wurde (BFH-Urteil vom 15. Dezember 1993; BStBl II 1994, S. 687).

Beispiel:

Wenn Sie mit Kaufvertrag am 26. Februar 1998 ein Grundstück gekauft haben, so ist ein beim Verkauf entstehender Veräußerungsgewinn nur dann steuerfrei, wenn Sie dieses Grundstück am 27. Februar 2008 oder danach verkaufen.

Erst geerbt, dann verkauft: nicht unüblich

Auch bei einem unentgeltlichen Erwerb, z.B. bei der Erbschaft, muss der Erbe darauf achten, dass die Frist von zehn Jahren eingehalten wird. Aber: Zu deren Berechnung schreibt § 23 Abs. 1 Satz EStG vor, dass das Anschaffungsdatum des Rechtsvorgängers, also des Erblassers in unserem Beispiel, wichtig ist und nicht das Datum des Übergangs auf den Erben.

Erst Entnahme und dann Verkauf

Hier geht es um Grundstücke, die dem Steuerpflichtigen bereits gehörten, sich aber nicht im Privat-, sondern im Betriebsvermögen befanden. Wird dieses Grundstück aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen übertragen, das wird als Entnahme bezeichnet, und anschließend verkauft, so muss auch hier die Frist von zehn Jahren eingehalten werden. Und diesmal wird vom Tage der Entnahme bis zum Tag des Verkaufs gezählt. Gleiches gilt für den Antrag nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Umwandlungssteuergesetz.

Hinweis:

Im Fall der Entnahme tritt der Teilwert (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG) an die Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Fiktive Veräußerungsgeschäfte

Nach der Änderung durch das Steuerbereinigungsgesetz können nun auch so genannte „fiktive Veräußerungsgeschäfte“ eine Besteuerung auslösen. Als steuerpflichtige Veräußerung gelten danach auch:

die Einlage eines Wirtschaftsguts in das Betriebsvermögen, wenn die Veräußerung aus dem Betriebsvermögen innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung erfolgt.
die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft.

Wichtig:

Diese Bestimmung, die im Ergebnis die Wertsteigerung zwischen Anschaffung und Einlage erfasst, gilt erstmals für Einlagen und verdeckte Einlagen, die nach dem 31. Dezember 1999 erfolgt sind (§ 52 Nr. 39 Satz 3 EStG).

Veräußerungsgewinn bei Grundstücksverkäufen

Unter dem Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften wird der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis (gegebenenfalls dem Wert der Einlage) einerseits sowie den Anschaffungs-/Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits verstanden.
Sie müssen in die Ergebnisberechnung auch Gebäude und Außenanlagen einbeziehen, wenn Sie innerhalb dieses zehnjährigen Zeitraums ein weiteres Gebäude oder eine Außenanlage errichtet, ausgebaut oder erweitert haben. Von den Anschaffungs-/Herstellungskosten müssen Sie die Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen abziehen, wenn Sie sie bei der Ermittlung der Einkünfte (nur bei nichtselbständiger Arbeit, Kapitalvermögen, Vermietung) abgezogen haben.

Beispiel:

Herr Schulze hat ein bebautes Grundstück im Jahr 2000 gekauft, vor Verkauf in 2006 um ein Geschoss aufgestockt, diverse Außenanlagen erstellt und im Jahr 2006 verkauft. Vereinfachend gehen wir in der folgenden Aufstellung nur von der Währung Euro aus!

	Euro	Euro
Veräußerungspreis		4.450.000
Anschaffungskosten
Grund und Boden		500.000
Gebäude	1.000.000
abzüglich verrechnete Abschreibungen	20.000
		980.000
Herstellungskosten für die Aufstockung	2.000.000
abzüglich verrechnete Abschreibungen	30.000	1.970.000
Herstellungskosten für die Außenanlage	100.000
abzüglich verrechnete Abschreibungen	10.000	90.000
insgesamt		3.540.000
Veräußerungsgewinn		910.000

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