Degressive Abschreibung bei Wohngebäuden
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Degressive Abschreibung bei Wohngebäuden
Bei dieser Methode nach § 7 Abs. 5 Nr. 3a, 3b und 3c EStG sind die jährlichen Abschreibungsbeträge nicht gleichbleibend. Sie fallen vielmehr in vorgegebenen Zeitabständen. Also ganz anders als bei der degressiven Abschreibung von beweglichen Wirtschaftsgütern!
Die einzelnen Abschreibungssätze sind in den letzten Jahren häufig geändert worden. Entscheidend für die jeweilige Variante ist der Zeitpunkt des Bauantrags oder des obligatorischen Vertrags bei einem Kauf.
| Hinweis: |
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Gesetzesänderung: Die ab 2004 gültige degressive Gebäude-AfA darf nur noch angewendet werden, wenn das Gebäude aufgrund eines vor dem 01. Januar 2006 gestellten Bauantrags hergestellt oder aufgrund eines vor dem 01. Januar 2006 geschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden ist. |
Dazu folgender Überblick:
| Degressive Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG | |
|---|---|
| Zeitpunkt: Bauantrag oder obligatorischer Kaufvertrag | Abschreibungsvarianten |
| * vor dem 1.1.1995 | 8 Jahre je 5%, 6 Jahre je 2,5% und 36 Jahre je 1,25% |
| * vor dem 1.1.1996 (soweit Wohngebäude) | 4 Jahre je 7%, 6 Jahre je 5%, danach 6 Jahre je 2%, dann 24 Jahre je 1,25% |
| * nach dem 1.12.1995 und vor dem 1.1.2004 (soweit Wohngebäude) | 8 Jahre je 5%, 6 Jahre je 2,5% und 36 Jahre je 1,25% |
| * nach dem 31.12.2003 (soweit Wohngebäude) und vor dem 1.1.2006 | 10 Jahre je 4%, 8 Jahre je 2,5% und 32 Jahre je 1,25% |
| Beispiel: |
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Herr Groß hat in 2007 ein Mietwohngebäude, dessen Herstellungskosten eine Million Euro betragen, fertig gestellt; der Bauantrag erfolgte vor dem 1.1.2006. Es ergibt sich folgender Abschreibungsverlauf: |
| bis 1995: Abschreibungsverlauf: degressive Abschreibung § 7 Abs. 5 Nr. 3c EStG | ||||
|---|---|---|---|---|
| Dauer/Jahre | Prozent | Jahresabschreibung in Euro | insgesamt in Euro | |
| in 2007 | 1 | 4 | 40.000 | 40.000 |
| in den folgenden 9 Jahren | 9 | 4 | 40.000 | 360.000 |
| in den folgenden 8 Jahren | 8 | 3 | 25.000 | 200.000 |
| in den folgenden 32 Jahren | 32 | 1 | 12.500 | 400.000 |
| Gesamt | 50 | 1.000.000 | ||
Weitere Voraussetzungen beim Kauf eines Gebäudes: Das Gebäude muss spätestens im Jahr seiner Fertigstellung angeschafft worden sein und der Hersteller darf für das verkaufte Gebäude weder die degressive Abschreibung noch erhöhte Absetzungen oder Sonderabschreibungen vorgenommen haben.
Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH vom 3. April 2001; BStBl II 2001, S. 599) kann der Zweitkäufer eines Gebäudes die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 EStG im Herstellungsjahr nicht in Anspruch nehmen, wenn sie bereits beim Ersterwerber berücksichtigt worden ist. In diesem Fall kann der Zweitkäufer diese Abschreibung aber nach § 7 Abs. 5 Satz 2 EStG im folgenden Jahr vornehmen.
Für ein nach dem 31.12.2005 hergestelltes oder angeschafftes Gebäude ist eine degressive Abschreibung nicht mehr möglich. Damit gilt ein (linearer) Abschreibungssatz von 2 %.
Anschaffungskosten eines Gebäudes
Anschaffungskosten sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können.
Zu den Anschaffungskosten gehören auch Anschaffungsnebenkosten und die nachträglichen Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 HGB).
Beim Kauf eines Gebäudes stehen die Anschaffungskosten grundsätzlich fest, weil sie ja in einem Vertrag vereinbart worden sind. Sie bilden damit unmittelbar die Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen. Regelmäßig wird in Kaufverträgen ein Kaufpreis vereinbart, der sowohl den Grund und Boden als auch das Gebäude mit einschließt. In diesen Fällen ist eine Aufteilung in Grundstück einerseits und Gebäude andererseits notwendig. Wie das geht, sehen Sie jetzt.
Aufteilung bei einheitlichem Kaufpreis
Bei einem einheitlichen Kaufpreis für ein bebautes Grundstück müssen Boden- und Gebäudewert gesondert beurteilt, d.h. ermittelt werden. Ausgehend vom Verkehrswert des Grundstücks (Euro pro Quadratmeter) und dem Verkehrswert des Gebäudes (ebenfalls Euro pro Quadratmeter), müssen Sie den Gesamtbetrag für beide Teile ermitteln. Aus dem Verhältnis dieser beiden Größen zueinander errechnet sich der Maßstab zur Aufteilung des tatsächlich gezahlten Gesamtkaufpreises. Die jeweiligen Verkehrswerte können Sie bei Ihrem Finanzamt erfragen.
| Beispiel: |
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Belaufen sich z.B. die Verkehrswerte für das Gebäude auf 800.000 Euro und für den Grund und Boden auf 200.000 Euro, so ergibt sich insgesamt ein Verkehrswert von 1.000.000 Euro; mit anderen Worten: Der Verkehrswert des Gebäudes beträgt 80% und der des Grundstücks 20%! Ergebnis: 80% des tatsächlich gezahlten Kaufpreises entfallen auf das Gebäude und 20% des Kaufpreises auf den Grund und Boden. |
Übernommene Kredite
Wenn Sie beim Kauf eines bebauten Grundstücks einen Kredit übernehmen, wird dieser insoweit auf den Kaufpreis angerechnet. Dieser Betrag gehört daher mit zu den Anschaffungskosten.
Viel Kleinkram: Anschaffungsnebenkosten
Neben dem unmittelbaren Kaufpreis für das Gebäude zählen zu den Anschaffungskosten auch
- die Kosten für die notarielle Beurkundung,
- Maklerkosten,
- Grunderwerbsteuer,
- Fahrtkosten, die Ihnen im Zusammenhang mit der Anschaffung entstanden sind,
- Vermittlungsprovisionen,
- Kosten für die Eintragung ins Grundbuch.
Soweit diese Nebenkosten auch auf das Grundstück entfallen, müssen sie – genau wie oben – nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufgeteilt werden.
Das war‘s noch nicht: nachträgliche Anschaffungskosten
Es gibt keine nachträglichen Anschaffungskosten "an sich". Gebäudekosten können aber dann steuerlich als nachträgliche Anschaffungskosten behandelt werden, wenn sie in einem Jahr nach dem Kauf des Gebäudes entstanden sind. Ein Beispiel dafür sind die Kosten für die Grundbucheintragung und die Grunderwerbsteuer; sie fallen in aller Regel erst lange nach dem Einzug an. Oder: Nachträgliche Anschaffungskosten werden erst ab dem Jahr berücksichtigt, in dem sie entstanden sind.
Anschaffungsnahe Aufwendungen: Herstellungskosten
Wir gehen von folgendem Beispiel aus: Sie haben zu Begin des Jahres 2008 ein Wohngebäude gekauft und bevor das Haus genutzt wird, werden noch diverse Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, z.B. eine neue Heizung, ein neuer Fassadenanstrich und/oder eine Dacherneuerung.
Nach Änderung des Gesetzes (§ 6 Abs. 1a EStG) gilt ab 2004 Folgendes:
Betragen die Kosten – ohne die Umsatzsteuer – für diese Maßnahmen mehr als 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes, so handelt es sich um anschaffungsnahe Aufwendungen, die als Herstellungskosten die bisherigen Gebäudekosten erhöhen, also nicht sofort abgezogen werden dürfen. Dabei müssen die Kosten für Baumaßnahmen in den ersten drei Jahren zusammengerechnet werden.
Liegen dagegen die Kosten für diese nachträglichen Baumaßnahmen unter 15%, so liegt sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vor.
| Hinweis: |
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Zu den Aufwendungen gehören nicht Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen! |
Herstellungskosten eines Gebäudes
Herstellungskosten sind die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen (§ 255 Abs. 2 HGB).
Im Unterschied zur Anschaffung handelt es sich steuerlich um eine Herstellung, wenn Sie als Steuerpflichtiger das Gebäude auf eigene Gefahr und Rechnung
- herstellen oder
- herstellen lassen.
Als Hersteller (also als Bauherr) gilt dabei derjenige, der das für die Ausführung des Bauvorhabens auf seinem Grundstück typische Bauherrenrisiko trägt und die Planung und Bauausführung ganz oder weitgehend bestimmt.
Fertigstellung des Gebäudes in 2008
Haben Sie als Bauherr im Jahr 2008 ein Gebäude hergestellt oder herstellen lassen? Wenn dem so ist und Sie dabei keinen Generalunternehmer mit der Bauausführung betraut haben, müssen Sie die Herstellungskosten mittels vorliegender Handwerkerrechnungen und sonstiger Belege ermitteln.
Das WISO Sparbuch unterstützt Sie natürlich bei der Zusammenstellung und Ermittlung dieser Kosten. Stellen Sie einfach nur die Rechnungen für die einzelnen Gewerke zusammen und übertragen Sie sie in die jeweilige Zeile. Die von Ihnen getragenen Materialkosten und die sonstigen Kosten können Sie einzeln eingeben.
Zu den einzelnen Gewerken gehören: Honorare für Architekten, Planung und Statik, Baugebühren, Kosten für die Erdarbeiten, Maurerarbeiten, Leistungen von Dachdecker und Zimmermann, Tischler, Elektriker, Heizungs- und Sanitärinstallateur sowie Klempner und Maler. Daneben werden folgende Herstellungskosten vom Finanzamt anerkannt:
- Kosten für den Anschluss an Strom- und Gasversorgung sowie die Wasser- und Wärmeversorgung,
- die Kosten für Abwasseranlagen, soweit sie auf die Hausanschlusskosten einschließlich der Kanalstichgebühr entfallen,
- Beiträge, die Sie an die Gemeinde zahlen müssen, um sich von der Verpflichtung zum Bau von Stellplätzen lösen zu können,
- Abstandszahlungen, die Sie an Dritte zur Ablösung von deren Nutzungsrechten leisten müssen, wenn Sie ein Gebäude abbrechen und neu bauen wollen,
- Beiträge an die Gemeinde zur Anlage eines Kinderspielplatzes,
- Aufwendungen für den Anschluss an das Kabelnetz (z.B. der Telekom) bei einem Neubau.
Ebenfalls zu den Herstellungskosten zählen die folgenden Bau- und Einbaumaßnahmen:
- Fahrstuhlanlagen,
- Heizungsanlagen, Herde und Öfen,
- Küchenspülen (nicht aber die gesamte Kücheneinrichtung!),
- Badewannen, Badezimmeröfen, Duschen, Warmwasseraufbereiter,
- Entlüftungsanlagen für die Küche,
- auf Estrich verlegte oder mit dem Untergrund fest verbundene Teppichböden.
Gönnerhaft: Zuschüsse der öffentlichen Hand
Zuschüsse, die Ihnen für die Finanzierung der Herstellungskosten Ihres Miethauses gewährt wurden, und die keine Mieterzuschüsse sind (siehe dazu Mieteinnahmen), werden als Investitionszuschüsse bezeichnet. Dadurch, dass Ihnen der Staat oder ein privater Geldgeber etwas schenkt, verringern sich logischerweise Ihre eigenen Kosten. Das hat dann aber leider auch zur Folge, dass Sie weniger abschreiben können (R 21.5 Abs. 1 EStR 2005). Aber dieses Prinzip kennen Sie ja schon.
Brauchen ihre Zeit: nachträgliche Herstellungskosten
Kosten aufgrund von Baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, die keinen Erhaltungsaufwand (s.o.) darstellen, sondern der Erweiterung des Gebäudes dienen (An- oder Ausbau, Aufstockung um eine weitere Etage) oder aber zu einer wesentlichen Verbesserung führen, können Sie nicht sofort als Werbungskosten abziehen. Sie erhöhen vielmehr die Herstellungskosten des Gebäudes; diese können Sie dann wiederum abschreiben.
In besonderen Einzelfällen kann durch Instandhaltungsarbeiten und Modernisierungsarbeiten der Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöht werden, wenn von den wesentlichen Bereichen eines Gebäudes (Heizung, Sanitär-, Elektroinstallation und Fenster) im Rahmen einer einheitlichen Maßnahme (= Bündel von Maßnahmen) drei der vier Bereiche erneuert werden (BMF-Schreiben vom 18. Juli 2003; BStBl I 2003, S. 386).
Gemischt genutzte Gebäude
Nehmen wir einmal an, Sie vergrößern Ihr Haus, in dem sich zuvor keine vermieteten Wohnungen befunden haben, durch einen Ausbau des bisherigen Dachgeschosses oder durch einen Anbau. Wenn Sie damit in Ihrem Gebäude neuen, vermietbaren Wohnraum schaffen, liegen wegen der unterschiedlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhänge Herstellungskosten für einen neuen selbständigen Gebäudeteil vor. Diese Kosten können Sie dann, wie gehabt, selbständig abschreiben. Lesen Sie bitte weiter vorne zum Nutzungs- und Funktionszusammenhang noch einmal nach.
