Anteile an Vermieteinkuenften
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Gesonderte und einheitliche Feststellung
Vorbemerkung
Die Ermittlung und Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt grundsätzlich im Rahmen der Einkommensteuer-Veranlagung. Dabei wird auch die Einkommensteuer durch einen schriftlichen Steuerbescheid festgesetzt. Die Zuordnung der Vermieteinkünfte zu der Person des Steuerpflichtigen und damit auch die Höhe der Steuer ist davon abhängig, dass der Steuerpflichtige auch tatsächlich derartige Einkünfte erzielt hat, d.h. im eigenen Namen über den vermieteten Gegenstand verfügt, z.B. einen Mietvertrag abgeschlossen hat, der auch eingehalten wird. Und es muss auch eine Gewinnerzielungsabsicht seitens des Steuerpflichtigen gegeben sein. Der Vermieter ist in aller Regel der Eigentümer des Hauses, der Wohnung oder des unbebauten Grundstücks. Es könnte aber auch der Mieter oder Pächter sein, der z. B. die Wohnung untervermietet. Im Gegensatz dazu können auch mehrere Personen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beziehen. Und dann stellt sich die Frage der gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte.
Beteiligung mehrere Personen.
Schließen sich mehrere Personen zu einer Personengesellschaft zusammen, um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, so sind diese Einkünfte grundsätzlich den Gesellschaftern zuzurechnen, wenn sie in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit den Tatbestand der Einkunftsart verwirklichen (BFH-Urteil vom 25. Juni 1984; BStBl 1984, S. 751). Dabei kann es sich auch um eine Hausgemeinschaft, Grundstücksgemeinschaft, Bauherrengemeinschaft, Erwerbergemeinschaft, geschlossene Immobiliefonds usw. handeln, die gemeinsam derartige Vermieteinkünfte beziehen. Nach § 180 Abs. 1 Nr. 2a Abgabenordnung sind die Vermieteinkünfte, also z.B. der Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten, gesondert und einheitlich festzustellen. Von einer gesonderten Feststellung wird hier gesprochen, weil für die Ermittlung dieser Einkünfte eine Feststellungseinheit gebildet wird, also mögliche andere Einkünfte der beteiligten Personen nicht berücksichtigt werden. Nach § 18 Abs. 1 Nr. 4 AO ist bei einer Beteiligung mehrerer Personen für die Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung das Finanzamt zuständig, von dessen Bezirk die Verwaltung ausgeht. Aus Vereinfachungsgründen kann das Finanzamt bei der gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus nur einem Grundstück davon ausgehen, dass die Verwaltung dieser Einkünfte von dem Ort ausgeht, in dem das Grundstück liegt, es sei denn, die Steuerpflichtigen legen etwas anderes dar (AEAO zu §18 Gesonderte Feststellung). Gehören einer Gemeinschaft mehrere Grundstücke, muss für jedes Grundstück eine eigene gesonderte Feststellung getroffen werden (BFH-Urteil vom 1. Januar 1964; BStBl 1964 II, S. 144).
Anteile an Vermieteinkünften
Das Ergebnis der gesonderten und einheitlichen Feststellung ist den Gemeinschaftern, Gesellschaftern, allgemein den Beteiligten, nach dem Verhältnis ihrer Beteiligung, z.B. ihres Miteigentumsanteils, zuzurechnen, d.h. jeder erhält seinen Anteil. Dieser Anteil wird in einem Feststellungsbescheid (=Grundlagenbescheid) ausgewiesen. Empfänger dieses Feststellungsbescheids, der sich gegen die beteiligten Personen (Feststellungsbeteiligte) richtet, ist (oder soll) ein Bevollmächtigter (sein) , der ermächtigt ist, sämtliche Verwaltungsakte und Mitteilungen in Empfang zu nehmen.
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Bei der Bekanntgabe an den Empfangsbevollmächtigten ist (seitens des Finanzamtes) darauf hinzuweisen, dass die Bekanntgabe mit Wirkung für und gegen alle Feststellungsbeteiligten erfolgt. |
ACHTUNG! Gegen Bescheide über die einheitliche und gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen kann - natürlich - Einspruch einlegt werden:
- - von dem zur Vertretung berufenen Geschäftsführer oder, wenn ein solcher nicht vorhanden ist, von dem Einspruchsbevollmächtigten, z.B. der Empfangsbevollmächtigte,
- - wenn ein Bevollmächtigter nicht vorhanden ist, von jedem Gesellschafter; Gemeinschafter, gegen den der Bescheid ergangen ist
Die auf die Feststellungsbeteiligten entfallenden Anteile an Vermieteinkünften werden in der Anlage V des Steuerpflichtigen erklärt; dabei sind der Name der Gemeinschaft, das Finanzamt und die Steuernummer anzugeben.
Achtung: Das Wohnsitzfinanzamt des Gemeinschafters oder des Gesellschafters erhält von dem zuständigen Finanzamt eine Mitteilung über den auf den einzelnen Steuerpflichtigen entfallenden Gewinn/Überschuss. In der Praxis legen die Finanzämter die Feststellungsbescheide der Gemeinschaften oft erst sehr spät vor; tragen Sie dann nur "Eintragung von Amts wegen" oder "Finanzamt bitte einsetzen" in das Formular ein. Sie können aber auch - in Absprache mit Ihrem Finanzamt - eine Eintragung in Vorjahreshöhe machen, wenn sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.
Wirkung der gesonderten Feststellung
Feststellungsbescheide sind, auch wenn sie noch nicht unanfechtbar sind, für andere Feststellungsbescheide, für Steuermessbescheide, für Steuerbescheide und für Steueranmeldungen (das sind Folgebescheide) bindend, soweit die in diesen Feststellungsbescheiden getroffenen Feststellungen für diese Folgebescheide von Bedeutung sind.
Mit anderen Worten: Wollen z.B. die Gemeinschafter gegen die Einkünfte aus Vermietung Einspruch einlegen, so muss dieser Einspruch gegen den Feststellungsbescheid (=Grundlagenbescheid) eingelegt werden. Ein späterer Einspruch gegen den Einkommensteuerbescheid (=Folgebescheid) im Rahmen der Veranlagung zur Einkommensteuer des Gemeinschafters ist zumindest bezüglich der Vermieteinkünfte aus der Vermietergemeinschaft nicht möglich!
Fälle von geringer Bedeutung
Nach 180 Abs. 3 AO kann in Fällen von geringer Bedeutung von einer gesonderten und einheitlichen Feststellung abgesehen werden. Das ist z.B. bei Mieteinkünften von zusammenveranlagten Eheleuten (BFH-Urteil vom 20. Januar 1976; BStBl 1976 II, S. 305) und bei dem gemeinschaftlich erzielten Gewinn von Landwirts- Eheleuten (BFH-Urteil vom 4. Juli 1985; BStBl 1985 II, S. 576) gegeben, wenn die Einkünfte verhältnismäßig einfach zu ermitteln sind und die Aufteilung feststeht (AEAO zu § 180 AO)
