Allgemeine Angaben zu jedem einzelnen bebauten Grundstück
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Allgemeine Angaben zu jedem einzelnen gebauten Grundstück
Auf gutem Grund: allgemeine Angaben zum Grundstück
Haben Sie Mieteinkünfte aus mehreren Mietobjekten, müssen Sie die Einnahmen und Ausgaben für jedes Grundstück auf jeweils einer ANLAGE V erfassen.
Für den Formularausdruck müssen Sie im WISO-Programm folgende allgemeine Angaben machen:
- Angaben zur Lage (Ort, Straße, Hausnummer),
- Angaben zur Art des Mietobjekts (eigengenutzte Wohnung, Nutzung als Ferienwohnung)
- das Datum der Anschaffung oder Fertigstellung sowie
- das Einheitswert-Aktenzeichen
Geben Sie außerdem an, ob das Grundstück
- in den alten Bundesländern,
- in den neuen Bundesländern oder
- in Berlin-West
liegt.
Diese Angabe ist für die vorzunehmenden Abschreibungen wichtig. Aber dazu später.
Ganz schön vielseitig: Nutzung von Gebäuden
Bei einem Gebäude ergibt sich eine Besonderheit: Abhängig von der Nutzung der einzelnen Gebäudeteile lässt sich ein Gebäude in bis zu vier selbständige Wirtschaftsgüter aufteilen. Das Steuerrecht unterscheidet vier Nutzungsarten:
- Nutzung zu eigenbetrieblichen Zwecken,
- Nutzung zu fremdbetrieblichen Zwecken,
- Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und
- Nutzung zu fremden Wohnzwecken.
Das heißt also: Ein Gebäude kann in bis zu vier verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen und dementsprechend vier selbständige Gebäudeteile haben. Wichtig ist diese steuerrechtliche Tüftelei insbesondere für die Höhe der Abschreibungen. So können Sie beispielsweise zu fremden Wohnzwecken genutzte Gebäude(-teile) nach § 7 Abs. 5 EStG anders abschreiben als gewerblich genutzte Gebäude(-teile), eben, weil es selbständige Gebäudeteile sind!
Wohnzwecken dient ein Gebäude, wenn es dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Dagegen dienen Gebäude, die zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, z.B. Ferienwohnungen, nicht Wohnzwecken im steuerrechtlichen Sinn (R 7.2 Abs. 1 EStR 2005).
Wird Ihr Gebäude also unterschiedlich genutzt, gilt es – wie Sie gerade gelernt haben – nach dem Steuerrecht als gemischt genutztes Gebäude. Bitte geben Sie daher in Ihrer Steuererklärung die Flächen und Mieten, jeweils getrennt nach der entsprechenden Nutzung an.
Unter Dach und Fach: Datum der Anschaffung
Dies ist der Zeitpunkt, ab dem der Käufer über den angeschafften Gegenstand (Gebäude) tatsächlich verfügen darf. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer das Risiko des zufälligen Untergangs, muss öffentliche Abgaben leisten, kann aber auch z.B. über die Einnahmen eines vermieteten Gebäudes verfügen. Dieser Zeitpunkt wird auch als wirtschaftlicher Übergang bezeichnet und wird regelmäßig im obligatorischen Kaufvertrag gesondert angeführt.
| Wichtig: |
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Bei Anschaffung eines Gebäudes kann es für die Abschreibungsmethode ("degressive Gebäudeabschreibung") wichtig sein, ob es sich um einen "Altbau" oder um ein Gebäude handelt, das (noch) in dem Jahr angeschafft wurde, in dem es auch fertig gestellt worden ist. |
Schlüsselfertig: Datum der Fertigstellung
Ein Gebäude ist fertig gestellt, sobald es seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt, also z.B. vermietet werden kann. Das ist dann der Fall, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und der Bau soweit errichtet ist, dass der Bezug der Wohnungen zumutbar oder das Gebäude für den Betrieb in allen wesentlichen Bereichen nutzbar ist.
Vor dem Spatenstich: Bauantrag
Unter Bauantrag ist das Schreiben zu verstehen, mit dem die Baugenehmigung angestrebt wird.
Als Zeitpunkt der Beantragung einer Baugenehmigung gilt der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag bei der zuständigen Behörde gestellt wird. Regelmäßig kommt es dabei auf den Eingangsstempel der Behörde an.
Anträge, die die Finanzierung des geplanten Baus betreffen sowie so genannte Bauvoranfragen bei der Baugenehmigungsbehörde, gelten nicht als Bauanträge.
Stein auf Stein: Baubeginn
Als Beginn der Herstellung können bei baugenehmigungsfreien Bauvorhaben alternativ folgende Zeitpunkte gelten:
- Beginn der Ausschachtungsarbeiten,
- Erteilung eines spezifizierten Bauauftrags an den Bauunternehmer,
- Anfuhr nicht unbedeutender Mengen von Baumaterial auf dem Bauplatz.
Bitte beachten Sie: Vor diesen Zeitpunkten ausgeführte Arbeiten sind noch nicht als Beginn der Bauarbeiten anzusehen. Nach dem Eigenheimzulagengesetz gilt übrigens das Datum des Bauantrages als Baubeginn. Dasselbe gilt bei so genannten Wirtschaftsgebäuden nach § 52 Abs. 21b EStG.
Die Hand drauf: Verkaufsdatum
Datum des Verkaufs ist der Zeitpunkt, zu dem der Verkäufer das wirtschaftliche Eigentum verliert; die Mieten aus dem Grundstück stehen ab sofort dem Käufer zu, ebenso aber auch die Lasten und die Kosten, die ein Grundstück so mit sich bringt.
