Was ist die ortsübliche Marktmiete?

Sie müssen sich an der ortsübliche Warmmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Ausstattung und Lage am Ort Ihrer Wohnung orientieren. Die ortsübliche Kaltmiete erfahren Sie oft aus dem örtlichen Mietspiegel, wobei hier jede Miete innerhalb des Intervalls des Mietspiegels als ortsüblich gilt (Verfügung der OFD Rheinland vom 17.12.2007, DB 2008 S. 91). Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus stellen die Wohnungsmieten aus dem Mietspiegel eher eine Untergrenze dar, auf die noch Zuschläge möglich sind.

Anstelle des örtlichen Mietspiegels können Sie auch auf den internen Mietspiegel Ihres Finanzamtes, auf Vergleichsmieten von Vermietern vor Ort oder auf das Gutachten eines Sachverständigen zurückgreifen. Letzteres lohnt sich aber meist wegen der Gebühren nicht.

Haben Sie die ortsübliche Kaltmiete ermittelt, rechnen Sie noch die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten hinzu, um zur ortsüblichen Warmmiete für Ihre vermietete Wohnung zu kommen (R 21.3 EStR 2008).

Wie Sie vorgehen sollten

Am besten vereinbaren Sie ab 2012 immer mindestens 70 % der ortsüblichen Warmmiete. Das bedeutet, dass Sie wenigstens 70 % der ortsüblichen Kaltmiete plus 70 % der umlegbaren Nebenkosten von Ihrem Angehörigen verlangen müssen, um sich den vollen Werbungskostenabzug zu sichern. Vermieten Sie auch eine Garage oder Mobiliar gegen zusätzliches Entgelt, müssen Sie auch dafür mindestens 70 % des ortsüblichen Mietzuschlags verlangen. Ein üblicher Möblierungszuschlag errechnet sich als Summe aus der linearen Abschreibung der Möbel über 10 Jahre plus einer 4%tigen Kapitalverzinsung. (Niedersächsisches Finanzgericht vom 7.12.2010, 3 K 251/08, EFG 2011 S. 628).

 

Sie vermieten Ihre 30 qm große Eigentumswohnung zum 1.1.2012 an Ihren Sohn, der am Ort studieren will. Beträgt die ortsübliche Kaltmiete 5 €/qm und die umlagefähigen Nebenkosten 35 € pro Monat, ergibt sich eine ortsübliche Warmmiete von monatlich 185 € (5 € x 30 qm + 35 €). Sie müssen also von Ihrem Sohn mindestens 3,3 €/qm Kaltmiete (66 % der Marktmiete von 5 €) und 23,10 € Nebenkosten monatlich (66 % von 35 €), insgesamt somit 122,10 € Warmmiete pro Monat verlangen, um Ihre Werbungskosten voll absetzen zu können. Betragen die Werbungskosten beispielsweise 3500 € im Jahr, beläuft sich Ihr Verlust auf 2035 € (122,10 € x 12 Monate ./. 3500 €). Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % ergibt  das im ersten Jahr eine Ersparnis von 712 € an Einkommensteuer, von 39,16 € an Solidaritätszuschlag (5,5 % von 712 €) sowie ggf. an Kirchensteuer.

Verlangen Sie nur die Hälfte der ortsüblichen Warmmiete, also nur 92,50 € monatlich (50 % von 185 €), dürfen Sie auch nur 50 % Ihrer Werbungskosten für die Wohnung absetzen. Ihr Verlust aus Vermietung beträgt dann nur noch 640 € (92,50 € x 12 Monate ./. 1750 € Werbungskosten) und Ihre Ersparnis an Einkommensteuer nur 224 € (35 % von 640 €)) zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Der Rückgang der Miete um 16%-Punkte (von 66 % auf 50 % der Marktmiete) führt zu einem prozentual dreimal so hohen Rückgang des Werbungskostenabzuges, nämlich um 50%-Punkte (von 100 % auf 50 %)!

Verlangen Sie die volle ortsübliche Miete, also monatlich 185 € Kaltmiete  plus 35 € Nebenkosten, errechnet sich für Sie ein Verlust aus Vermietung von 860 € (220 € Warmmiete x 12 Monate ./. 3500 € Werbungskosten). Ihre Ersparnis beträgt dann 301 € an Einkommensteuer (35 % von 860 €) zzgl. Soli-Zuschlag und ggf. Kirchensteuer..

Fazit: Die um 1/3 verbilligte Vermietung (66 % der Marktmiete) bringt Ihnen die höchste Einkommensteuerersparnis (712 €). Die ortsübliche Vermietung (nur 301 € Steuerersparnis) und die um 50 % reduzierte Miete (nur 224 € Ersparnis) fallen deutlich ungünstiger aus. Eine unentgeltliche Überlassung der Wohnung brächte überhaupt keine Steuerersparnis ein, da dann Ihre Wohnungskosten mangels Mieteinnahmen gänzlich unberücksichtigt blieben.

1249442_315x150_1

Steigt die ortsübliche Miete, müssen Sie rechtzeitig eine Mieterhöhung für die Zukunft vornehmen, um nicht unter die 66%-Grenze zu rutschen. Eine nachträgliche Mieterhöhung für vergangene Jahre wird vom Finanzamt nicht anerkannt, da die höhere Miete in den Vorjahren nicht gezahlt wurde.

 

Im betrieblichen Bereich gilt die 75%-Grenze nicht

Eine verbilligte Vermietung mit vollem Werbungskostenabzug ist nur möglich, wenn Ihr Angehöriger die von Ihnen gemieteten Räume zu Wohnzwecken nutzt, wozu auch die Ein-richtung eines Arbeitszimmers bzw. Büros gehört. Nutzt er die Räume jedoch zu betrieb-lichen Zwecken – zum Beispiel Ihr Sohn die in Ihrem Zweifamilienhaus gemietete Erd-geschosswohnung als Rechtsanwaltskanzlei – und zahlt er dafür nicht die ortsübliche Miete, wird Ihre Werbungskostenabzug entsprechend gekürzt (Verfügung der OFD Rheinland vom 18.12.2009, DB 2010 S. 139). Beispielweise führt eine Vermietung zu nur 90 % der orts-üblichen Miete dazu, dass Sie auch nur 90 % Ihrer Werbungskosten steuerlich absetzen können.

Bis 2011 mit einer Überschussprognose die Steuervorteile retten

Haben Sie bis Ende 2011 weniger als 75 %, aber mindestens 56 % der ortsüblichen Marktmiete von Ihrem Angehörigen verlangt, ist ein voller Werbungskostenabzug nur möglich, wenn Sie Ihrem Finanzamt eine positive Überschussprognose vorlegen können. Das heißt, Sie müssen dem Finanzamt vorrechnen können, dass Sie trotz der geringeren Miete bis zum Ende der Vermietungszeit noch einen Totalgewinn erreichen können, also einen positiven Überschuss aller Mieteinnahmen über alle Werbungskosten.

Hintergrund: Steuersparende Anfangsverluste werden vom Finanzamt nur akzeptiert, wenn später Einnahmenüberschüsse erwartet werden können, die insgesamt höher als die zuvor eingefahrenen Verluste sind. Sie müssen also die Absicht haben, über die gesamte Vermie-tungszeit gesehen positive Einkünfte zu erzielen, nicht nur negative (Verluste). Oder anders ausgedrückt: Die anfänglichen Steuerersparnisse durch die Verluste müssen durch spätere Steuerzahlungen wieder ausgeglichen werden können.

Ihre Überschussprognose beinhaltet eine Auflistung aller für die Vermietungszeit zu erwar-tenden Mieteinnahmen abzüglich der zu erwartenden Werbungskosten. Bei unbefristeter Vermietung erstreckt sich diese Prognose über die nächsten 30 Jahre (BMF-Schreiben vom 8.10.2004, BStBl I 2004 S. 933 Tz. 34). Wenn Sie allerdings schon zu Beginn der Vermietung wissen, dass Sie die vermietete Immobilie später wieder verkaufen oder selbst nutzen wollen, endet Ihre Rechnung nicht nach 30 Jahren, sondern schon früher im voraussichtlichen Verkaufs- bzw. Einzugsjahr.

Die Prognose beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem Sie die Absicht gefasst haben, verbilligt zu vermieten, und Werbungskosten ansetzen wollen. Das ist zum Beispiel der Tag nach Ihrem Auszug aus dem bisher selbst genutzten Haus, um es anschließend an einen Angehörigen zu vermieten. Will das Finanzamt Ihre Einkunftserzielungsabsicht erst später überprüfen, zum Beispiel weil Sie nach einer unbefristeten Vermietung an eine fremde Person zur ortsüblichen Miete dem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt haben, um die Wohnung oder das Haus an Ihren erwachsenen Sohn samt dessen Familie zu 60 % verbilligt zu vermieten, beginnt die Prognoserechnung erst zu diesem Zeitpunkt.

Sie müssen in der Prognoserechnung Ihre Mieteinnahmen und Werbungskosten schätzen, die Sie im Prognosezeitraum (30 Jahre oder weniger) erwarten. Da das sehr schwierig ist, können Sie stattdessen die Durchschnittswerte der letzten fünf Vermietungsjahre ansetzen. Haben Sie bei Aufstellung der Prognose noch keine fünf Jahre vermietet, prognostizieren Sie Ihre Einnahmen und Kosten für die nächsten fünf Kalenderjahre und rechnen mit diesen Werten weiter (BMF-Schreiben vom 8.10.2004, BStBl I 2004 S. 933 Rz. 34).

Vergegenwärtigen Sie sich immer, dass es bei der Prognoserechnung darum geht, möglichst hohe Mieteinnahmen und/oder möglichst niedrige Werbungskosten anzusetzen, damit unter dem Strich ein positives Totalergebnis über den gesamten Prognosezeitraum herauskommt. Nur dann dürfen Sie Ihre Werbungskosten ungekürzt steuerlich absetzen. Wie Sie bei Ihrer Prognose vorgehen müssen, hat die Finanzverwaltung wie folgt geregelt:

Die Mieteinnahmen in der Prognoserechnung

Bei verbilligter Vermietung bis 2011 zwischen 56 % und 75 % der ortsüblichen Miete setzen Sie die zu erwartenden Kaltmieten (ohne die Nebenkostenumlagen) bis zum geplanten Ende der verbilligten Vermietung an und von da an die voraussichtliche Marktmiete. Wollen Sie unbefristet verbilligt vermieten, können Sie auch den Durchschnitt Ihrer verbilligten Mieteinnahmen aus den letzten fünf Jahren oder bei Neuvermietung den Durchschnitt der nächsten fünf Jahre für die Zukunft ansetzen.

Mieterhöhungen dürfen Sie in der Rechnung nur ansetzen, wenn Ihr Mietvertrag diese vor-sieht. Da bei einem Prognosezeitraum von 30 Jahren die voraussichtliche Mietentwicklung nicht sicher vorhergesagt werden kann, dürfen Sie bei unbefristeter Vermietung alle zukünf-tigen Mieteinnahmen pauschal um 10 % erhöhen.

Unglaublich, aber wahr: Eine Wertsteigerung Ihrer vermieteten Immobilie bei geplantem Verkauf dürfen Sie in der Prognoserechnung nicht als Einnahme berücksichtigen, um zu einem Totalüberschuss zu kommen. Das gilt sogar dann, wenn Sie den Verkauf nach einer befristeten Vermietung planen und Sie den Veräußerungsgewinn wegen Verkaufs innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren nach § 23 EStG versteuern müssten (BMF-Schreiben vom 8.10.2004, BStBl I 2004 S. 933 Tz.12).

Die Werbungskosten in der Prognoserechnung

Es ist nur die lineare Abschreibung gemäß § 7 Abs. 4 EStG zulässig, und zwar in Höhe von 2 % der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei Fertigstellung der vermieteten Immobilie nach dem 31.12.1924 bzw. 2,5 % bei Fertigstellung vor dem 1. 1.1925. Das gilt bei unbefristeter Vermietung auch dann, wenn Sie in Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung die höhere degressive AfA ansetzen. Bei einem Zeitmietvertrag sind jedoch die in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen, erhöhten Abschreibungen und die degressive AfA gewinnmindernd in der Prognose zu berücksichtigen (BMF-Schreiben vom 8.10.2004, BStBl I 2004 S. 933 Tz. 36). Haben Sie auch Mobiliar mitvermietet, schreiben Sie dieses nach der amtlichen AfA-Tabelle ab.

In der Regel werden Sie Ihre Mietwohnung oder das vermietete Haus zu einem großen Teil fremdfinanziert haben. Dann fließen Ihre während des Prognosezeitraums voraussichtlich zu zahlenden Schuldzinsen in die Rechnung mit ein. Können Sie Ihre künftigen Zinslasten nicht sicher schätzen, müssen Sie den Durchschnittswert der letzten fünf Vermietungsjahre für die Zukunft ansetzen (BFH-Urteil vom 28.10.2009, IX R 30/08, BFH/NV 2010 S. 850).

Die bei jeder Immobilie irgendwann anfallenden Renovierungs- bzw. Instandhaltungskosten werden in pauschaler Höhe berücksichtigt und hängen vom Alter der Immobilie ab. Pro Jahr sind gemäß § 28 Zweite Berechnungsverordnung für jeden Quadratmeter vermietete Wohnfläche die folgenden Beträge anzusetzen:

Für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des jeweiligen Kalenderjahres– weniger als 22 Jahre zurückliegt: höchstens 7,10 €, – mindestens 22 Jahre zurückliegt: höchstens 9 €, – mindestens 32 Jahre zurückliegt: höchstens 11,50 €.

Beispiel:

Angenommen, Sie besitzen eine 1990 errichtete Eigentumswohnung und vermieten diese ab 1.7.2010 unbefristet an Ihre studierende Tochter. Für den Ansatz der Renovierungskosten rechnen Sie wie folgt: Ende 2010 ist die Wohnung 20 Jahre alt, ab Ende 2012 mindestens 22 Jahre und ab Ende 2022 mindestens 32 Jahre. Sie setzen somit in der Prognoserechnung für 2010 und 2011 jeweils 7,10 € pro qm an (für 2010 wegen Vermietung erst ab der 2. Jahres-hälfte nur die Hälfte von 7,10 €), von 2012 bis 2021 jeweils € 9, - und von 2022 bis 2040 jeweils € 11,50 pro qm.

Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen mit Aufzug um jeweils 1 €. Muss Ihr Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung selbst tragen, haben Sie weniger Kosten und müssen die obigen Sätze daher um 1,05 € verringern. Zahlen Sie die üblichen Schönheitsreparaturen, dürfen diese höchstens mit 8,50 € je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Für eine Garage oder einen Stellplatz sind als Instandhaltungskosten höchstens 68 € jährlich anzusetzen.

Als Betriebskosten sind nur diejenigen Aufwendungen in der Rechnung anzusetzen, die Sie als Vermieter selbst zahlen. Denn die Nebenkosten, die Ihnen der Mieter überweist, bleiben bei der Schätzung Ihrer Mieteinnahmen außer Betracht.

Wie bei den Mieteinnahmen dürfen Sie auch bei den Werbungskosten bei einem Prognosezeitraum von 30 Jahren einen Abschlag von 10 % vornehmen, da Ihre künftigen Werbungskosten nicht mit Sicherheit vorherzusagen sind.

Wie Ihre Prognoserechnung konkret aussehen muss

Bei unbefristeter Vermietung müssen Sie über 30 Jahre rechnen. Haben Sie beispielsweise seit Anfang 2004 verbilligt an einen Ihrer Angehörigen vermietet und verlangt das Finanzamt von Ihnen nach Abgabe der Steuererklärung 2011 für dieses Jahr erstmals eine Überschussprognose, erstreckt sich der Prognosezeittraum von Anfang 2004 bis Ende 2033.


Bewertung
( 51 Bewertungen )Klicken Sie auf die Sterne, um den Artikel zu bewerten.
Kommentare (0)
Bitte melden Sie sich an oder registrieren Sie sich, um Kommentare zu schreiben.
zum Login