Vermieten Sie als Privatperson eine Wohnung oder ein Haus, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Ihre steuerpflichtigen Einkünfte errechnen sich wie folgt:

 

Zu den Einnahmen gehört

• die Miete und
• die Nebenkosten,

die Ihnen Ihr Mieter zahlt.

Werbungskosten sind insbesondere die Abschreibungen Ihrer aufgewendeten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die Kreditzinsen, Renovierungskosten und die Betriebskosten. Sind in einem Kalenderjahr Ihre Einnahmen höher als die Werbungskosten, ergibt sich ein einkom-mensteuerpflichtiger Überschuss. Sind sie niedriger, führt dies zu negativen Einkünften, also zu einem steuerlichen Verlust.

In den ersten Vermietungsjahren werden Ihre Werbungskosten wegen der bei Fremdfinanzierung der Immobilie anfänglich hohen Schuldzinsen die Mieteinnahmen übersteigen. Diesen Verlust aus Vermietung können Sie mit Ihren anderen positiven Einkünften (z.B. aus Arbeitnehmertätigkeit, aus freiberuflicher Tätigkeit, aus Kapitalvermögen) verrechnen und damit Ihr zu versteuerndes Einkommen senken. Im Ergebnis sparen Sie Jahr für Jahr Einkommensteuer plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer und finanzieren damit zum Teil Ihre Mietwohnung. Haben Sie einmal keine anderen positiven Einkünfte zum Verrechnen, ist ein Verlustrücktrag ins Vorjahr oder ein Verlustvortrag in die Folgejahre möglich.

Wenn Sie Ihre Mietwohnung dagegen komplett selbst finanzieren oder geerbt haben und daher keine Kreditzinsen aufwenden müssen, werden Ihre Mieteinnahmen meist die Werbungskosten übersteigen. Dann müssen Sie Einkommensteuer auf den Einnahmenüberschuss zahlen. Ein anfänglicher Verlust kann aber auch hier eintreten, wenn Sie die Immobilie vor der Vermietung erst einmal umfangreich renovieren bzw. modernisieren müssen.

Wie die obige Berechnung der Einkünfte zeigt, sind Ihre steuerpflichtigen Einkünfte umso niedriger, je niedriger die Miete ist, die Sie verlangen. Und das ist das Ziel, dass hinter einer verbilligten Vermietung steckt: Sie verlangen von Ihrem Mieter eine niedrigere Miete als die ortsübliche Marktmiete und verringern damit Ihren steuerpflichtigen Überschuss bzw. erhöhen Ihren steuerlichen Verlust. In beiden Fällen sparen Sie Steuern in Höhe Ihres persönlichen Grenzsteuersatzes.

Entscheidend ist somit nicht Ihr Durchschnittssteuersatz, sondern der Steuersatz, mit dem ein Zuwachs Ihres zu versteuernden Einkommens besteuert wird. Dieser sog. Grenzsteuersatz ist wegen der Progression des deutschen Steuertarifs immer höher als der Durchschnittssteuersatz.

Normalerweise werden Immobilien an fremde Dritte zur ortsüblichen Marktmiete vermietet. Damit können Sie zwar auch Steuern sparen, wenn Sie wegen hoher Werbungskosten einen Verlust erzielen. Kommt es jedoch zu einem Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten, fällt Einkommensteuer an. In diesem Fall wäre eine verbilligte Vermietung zur Senkung der Mieteinnahmen die einzige Möglichkeit, die Steuer auf Ihre Vermietungseinkünfte zu senken, käme aber nicht infrage, weil Sie einem Fremden ja kein Geld in Form eines Mietrabatts schenken wollen.

Daher ist eine Vermietung unterhalb der Marktmiete zur Senkung der Einnahmen nur bei Vermietung an Familienmitglieder bzw. Angehörige denkbar, also an die eigenen Kinder, an die Eltern, an Bruder, Schwester, Onkel, Tante, Nichte, Neffe, Cousin oder Cousine.

 

Da bei verbilligter Vermietung an einen Angehörigen dieser keine fremde Wohnung anmieten muss, bleibt das Geld für die Miete in der Familie, der Angehörige spart wegen des Mietnachlasses Geld und Sie zahlen weniger Steuern als bei marktüblicher Vermietung an einen fremden Dritten. Und schließlich kann man bei den eigenen Angehörigen davon ausgehen, dass diese mit der Wohnungsreinrichtung sorgsamer um

Voller Werbungskostenabzug bei Einhaltung der 75%-Grenze

Damit die Steuerausfälle durch verbilligte Vermietung an Angehörige nicht überhand nehmen, gibt es eine Untergrenze für die Miete, bis zu der das Finanzamt die Werbungskosten noch voll anerkennt (BMF-Schreiben vom 8.10.2004, BStBl I 2004, S. 933 Tz.11 ff.; § 21 a Abs. 2 EStG). Das ist äußerst wichtig, denn eine Kürzung der Werbungskosten durch das Finanzamt erhöht zwangsläufig Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus der Vermietung.

Bei einer Jahresmiete von mindestens 75 % der ortsüblichen Marktmiete werden die Werbungskosten in voller Höhe anerkannt. Das ist der für Sie günstigste Fall.Bei einer Jahresmiete von weniger als 75%, aber mindestens 56% der ortsüblichen Markt-miete müssen Sie dem Finanzamt Ihre Einkunftserzielungsabsicht mittels einer Überschussprognose über 30 Jahre nachweisen. Kommt dabei ein Totalüberschuss raus, werden Ihre Werbungskosten in voller Höhe anerkannt. Bei einem Totalverlust sind die Werbungskosten nur mit dem Anteil der verbilligten Miete an der Marktmiete absetzbar (also nur zu 56 % bis unter 75 %).

Bei einer Miete von weniger als 56 % der Marktmiete sind die Werbungskosten nur mit dem Anteil absetzbar, der der verbilligten Miete an der Marktmiete entspricht (also nur zu unter 56 %). Die Einkünfteerzielungsabsicht wird hier nicht überprüft, sodass mit einer positiven Überschussprognose kein voller Werbungskostenabzug erreicht werden kann.

Wichtig ist, dass Sie Ihre Wohnung an den Angehörigen  unbefristet vermieten. Bei einem Zeitmietvertrag vermutet das Finanzamt nämlich eine sog. "Liebhaberei" und verlangt von Ihnen auch bei einer Miete von mindestens 75 % der ortsüblichen Miete eine Überschussprognose. Ergibt diese einen Totalverlust, wird Ihr Mietvertrag steuerlich nicht anerkannt!